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房地产行业动态点评:国改之力,看效率与卖壳之间

发布时间:2017-01-06    研究机构:华泰证券

国改的本质就是更好利用好资源优势

在老的国改框架当中,一般采用了两种方式,一种是直接作为资产整合平台,将集团资产注入到上市公司,以更好的利用融资便利,更快的变现资源价值;另外一种就是给予管理层激励,让其可以突破国有的薪酬体系而更自主的创造价值,并由此衍生出第三种方式,就是引入战略投资者,而这一做法采用得较少,主要还是在于对原有管理层的动力不足,新进入股东话语权不够。

新国改,简单粗暴,无非就是对价问题

行政上的不允许或者无依据是很多国改无法推进的根本原因,然后2016年以来,以嘉凯城、深深房、长春经开(600215)、中体产业等为首的国企,纷纷通过出售的方式实现了基于现有国有资产的保值增值,其都有一个共同特点,就是不符合老国改框架下的两条路径:集团整合和管理层激励。这也是我们强调的基于现有国有资产的保值增值,如是,需要谈判的无非就是对价问题。

地产板块还存在两大阶段性机会,先壳后蓝筹

首先,壳价值一定会消退,现在的新股发行速度和未来可预期的注册制是主要推动力,部分国企不趁现在卖壳反而是国有资产流失,所以新国改体系下一定会涌现大量自下而上的机会,而且我们判断会通过两种方式,一个是没资源的直接卖壳,另一个是有资源的引入战投来变现。然后,蓝筹一定会估值泡沫化,这在我们之前的报告也有提到,主要是2017 年会是2011 年后的第二个的拐点,即毛利率见底,整体行业格局从大行业多公司、演变到大行业强公司,预计这个逻辑的兑现时点会从下半年开始。当前,我们的板块策略是继续看好货币收紧预期后移的反弹,同时关注自下而上的国改组合,关注光明地产、栖霞建设、三木集团。

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